Le meublé, une fiscalité douce
Pour améliorer la rentabilité d'un bien immobilier, la location meublée peut se révéler être une excellente opportunité, qu'elle soit saisonnière de type Airbnb ou non. Certes, il faut prévoir un petit budget pour financer l'équipement du logement qui doit comprendre au minimum onze éléments fixés par le décret n°2015-981.
Mais vos dépenses devraient être rapidement rentabilisées, car la location d'un meublé permet d'obtenir des revenus locatifs de 15% à 20% plus élevés que ceux perçus pour une location vide.
La fiscalité du meublé bonifie considérablement la rentabilité de votre investissement. Vous bénéficiez d'un abattement de 50% sur les recettes perçues au titre de la location (régime micro-BIC), contre un abattement de 30% lorsque le bien est loué vide (micro-foncier). En optant pour le régime réel, vous pouvez même échapper à l'impôt sur le revenu pendant une dizaine d'années. L'option vous permet de déduire vos charges réelles et, surtout, de tenir compte de l'amortissement du bien et des meubles comme le ferait une entreprise. Cela nécessite de tenir une comptabilité annuelle et de transmettre le résultat aux impôts, en respectant un calendrier différent de celui réservé à la déclaration annuelle de vos autres revenus.
La nue-propriété, une martingale pour la retraite
Crée au début du siècle par Perl, le démembrement temporaire est un montage financièrement vertueux qui apporte, en sus, une solution à la crise du logement dans les zones tendues. L'idée est simple : un investisseur particulier achète, à un opérateur spécialisé ou à un promoteur, un appartement neuf (ou réhabilité) en nue-propriété, à prix réduit, tandis que l'usufruit locatif est confié à un bailleur social. A l'échéance du contrat, soit quinze à vingt ans plus tard, l'investisseur récupère la pleine propriété, avec un gain mécanique.
Ce dispositif représente aujourd'hui 2000 à 3000 ventes par an dans l'Hexagone. Certes, cela reste une goutte d'eau dans la construction neuve (environ 2% des volumes). Mais ce marché apparaît particulièrement résilient. Pour la bonne raison que tant les particuliers qui investissent dans ces opérations que les villes qui les abritent y trouvent leur compte. Les premiers bénéficient d'une décote à l'achat de 30 à 40%, selon la durée du démembrement et la localisation. Quant aux secondes, elles peuvent, à travers ces programmes, développer leur parc social et remplir ainsi les obligations de l'article 55 de la loi SRU qui stipule que 25% des résidences principales au minimum doivent être des logements sociaux dans les communes urbaines.
Pendant la durée du démembrement, l'acquéreur ne bénéficie ni de l'usus (il ne peut pas l'occuper) ni du fructus (il ne touche pas les loyers). Aucun impôt sur le revenus n'est à payer. Par ailleurs, le bien n'entre pas dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Pas de risque locatif non plus. Que se passe-t-il au terme du contrat ? L'investisseur récupère la pleine propriété du bien, qui sera restitué en bon état d'entretien et d'habitabilité. Il peut, au choix, revendre le logement, le conserver pour l'occuper ou le louer librement.
Dans le premier cas, l'investisseur matérialise son gain, correspondant à la valeur de l'usufruit, auquel s'ajoute le cas échéant la revalorisation du bien sur le marché. Celui-ci peut d'ailleurs être substantiel. Dans les autres hypothèses, il sera devenu propriétaire d'un bien à prix discount, pour générer un complément de revenus, le cas échéant.
Ce dispositif est particulièrement judicieux pour ceux qui préparent leur retraite. Il leur faut idéalement investir dans la tranche d'âge 40 à 50 ans. Quid de la liquidité ? Elle est assurée par les opérateurs spécialisés qui animent un marché secondaire pour les programmes qu'ils ont commercialisés préalablement. L'investisseur peut donc revendre son bien à tout moment, en conservant le gain acquis à la date de la transaction.
A noter que des fonds immobiliers permettent d'investir en nue-propriété de manière mutualisée. C'est le cas de la SCPI Patrimmo Croissance Impact de Primonial, qui mise sur ce dispositif. La SCI Pierre Impact de BNP Paribas REIM propose également d'investir sur ce produit immobilier, entre autres actifs, pour un fort impact social.
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